Obstgärten Rheinbach:
Neubau-Quartier an der Apfelroute.
Zwölf Einheiten. Ein Obstgarten-Quartier.
Am Ortsrand von Rheinbach-Ramershoven, direkt an der Apfelroute, entsteht ein Quartier mit zwölf Einheiten in drei Wohnformen: vier Doppelhaushälften Elstar, zwei Doppelhaushälften Gala und sechs Eigentumswohnungen im Haus Boskoop — jede mit eigenem Eingang, Terrasse und Garten. Alle Einheiten werden einzeln verkauft; das Haus Boskoop steht Kapitalanlegern zusätzlich als Gesamtpaket zur Verfügung. Das erste Doppelhaus ist fertiggestellt und bewohnt.
an der Apfelroute.
Drei Wohnformen. Ein Standard.
Ob Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung: Jede Einheit im Quartier hat einen eigenen Eingang, eine Terrasse und Gartenfläche — und denselben technischen Standard: Massivbauweise, Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung, 3-fach-Verglasung. Sie wählen die Wohnform, nicht die Qualität.
Doppelhaushälfte über drei Ebenen mit Studio im Dachgeschoss (WoFlV 137,72 m²), Terrasse und eigenem Garten. Der preisstärkste Einstieg ins eigene Haus im Quartier.
Die große Doppelhaushälfte: Vollkeller mit Hausanschluss- und Abstellräumen, Studio mit Dachloggia — und eine Photovoltaikanlage mit ca. 4 kWp ist bereits Teil der Ausstattung.
Kein klassisches Geschosswohnen: Jede der sechs Wohnungen hat ihren eigenen Zugang von außen, eine Terrasse und einen Gartenanteil von 41–52 m². Wohnen wie im Haus — zum ETW-Preis.
Das Haus Boskoop komplett: 608,00 m² Wohnfläche (WoFlV) für 2.530.000 € — Erstbezugsvermietung ohne Altverträge, 5 % degressive AfA. Die Rechnung steht in den Kapiteln Kapitalanlage und Steuer.
Gebaut, bezogen, besichtigbar.
Massiv gebaut — im ersten Haus zu erleben.
Kalksandstein und Bims, Stahlbetondecken, anthrazitfarbenes Steildach, 3-fach-Verglasung mit Aluminium-Rollläden und erhöhter Schallschutz nach DIN 4109-5: Die Obstgärten sind auf Substanz gebaut, nicht auf Effekt. Geheizt wird über Luft-Wasser-Wärmepumpe und Fußbodenheizung — KfW-Standard, förderfähig.
Wie sich das anfühlt, müssen Sie nicht der Baubeschreibung glauben: Das erste Doppelhaus ist fertiggestellt und bewohnt. Alle Innenaufnahmen auf dieser Seite stammen daraus. Die interne Planstraße gehört den Eigentümern gemeinsam; Spielplatz und vorbereitete E-Mobilität an den Stellplätzen gehören zum Quartier.
- BauweiseMassiv (KS/Bims), Stahlbetondecken, Steildach anthrazit
- TechnikLuft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, el. Handtuchheizkörper
- AusbauSanitär Grohe/Bette, Bäder gefliest, Treppe Stahl mit Buche-Massivstufen
- EigenleistungBodenbeläge (außer Bad/WC) und Malerarbeiten — Gestaltungsfreiheit inklusive
- AußenTerrasse ca. 10 m² Betonwerkstein, private Gärten, Alu-Rollläden
- QuartierGemeinschaftsstraße der Eigentümer, Spielplatz, E-Mobilität vorbereitet (e-regio)
mit Gartenzugang.
Vier Gründe für die Obstgärten.
Was dieses Quartier von der Masse der Neubauangebote unterscheidet: Die Qualität ist im Referenzhaus bereits bewiesen, jede Einheit wohnt sich wie ein Haus, Vermieter nutzen die degressive AfA ab dem ersten Jahr — und wer en bloc kauft, behält mit sechs einzeln handelbaren Wohnungen jede Exit-Option.
Sie kaufen keine Vision: Das erste Doppelhaus ist fertiggestellt und bezogen, die Innenaufnahmen dieser Seite stammen daraus. Qualität, die Sie vor der Entscheidung besichtigen können.
Auch die sechs Wohnungen im Haus Boskoop: eigener Zugang von außen, Terrasse, 41–52 m² Gartenanteil als Sondernutzungsrecht. Ein Wohnprodukt, das im Mietmarkt die Haus-Zielgruppe anspricht.
Neubau im Förderfenster: 5 % Abschreibung vom Gebäude-Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG. Beim Boskoop-Paket anfänglich rd. 101.200 € AfA p. a. (Annahme: 80 % Gebäudeanteil) — Details im Kapitel Steuer.
Das Haus Boskoop ist nach WEG aufgeteilt — sechs grundbuchlich eigenständige Wohnungen. Wer das Paket erwirbt, hält also nicht ein Objekt, sondern sechs einzeln handelbare Einheiten.
Elstar: viel Haus fürs Geld.
Der Elstar ist das Preis-Leistungs-Haus des Quartiers: 137,72 m² Wohnfläche über drei Ebenen — Erdgeschoss mit 55,53 m², Obergeschoss mit 50,24 m² und ein Studio im Dachgeschoss mit 31,95 m², das als Arbeits-, Gäste- oder Rückzugsraum funktioniert. Dazu Terrasse, eigener Garten und die volle Quartierstechnik. Vier Häuser stehen zur Wahl; die Bauzeit beträgt ca. 11 Monate ab Baubeginn.
| Haus | Grundstück | Wohnfläche | Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Haus 11 | ca. 246 m² | ca. 138 m² | 529.000 € |
| Haus 12 | ca. 257 m² | ca. 138 m² | 539.000 € |
| Haus 3 | ca. 302 m² | ca. 138 m² | 559.000 € |
| Haus 4 | ca. 322 m² | ca. 138 m² | 569.000 € |
Wohnfläche nach WoFlV: 137,72 m² (EG 55,53 · OG 50,24 · DG-Studio 31,95). Zuzüglich je Haus ein bis zwei Außenstellplätze à 10.000 €. Planunterlagen (BZA) liegen vor. Auch der Elstar eignet sich als Kapitalanlage — die degressive AfA (Kapitel Steuer) gilt für jede vermietete Einheit des Quartiers.
Gala: Vollkeller, Loggia, Photovoltaik.
Der Gala ist die große Doppelhaushälfte des Quartiers — und die mit dem meisten Stauraum: Ein Vollkeller mit Keller-, Hausanschluss- und Flurflächen liegt unter den ca. 156 m² Wohnfläche. Oben öffnet sich das Dachstudio auf eine eigene Loggia. Eine Photovoltaikanlage mit ca. 4 kWp und Überschusseinspeisung gehört zur Ausstattung, die Stellplätze sind für E-Mobilität vorbereitet. Bauzeit: ca. 12 Monate ab Baubeginn.
| Haus | Grundstück | Wohnfläche | Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| Haus 10 | ca. 246 m² | ca. 156 m² | 639.000 € |
| Haus 9 | ca. 291 m² | ca. 156 m² | 669.000 € |
Vollkeller inkl. Hebepumpenanlage; PV-Anlage ca. 4 kWp mit Wechselrichter im Hausanschlussraum (GEG-Nachweis, Überschusseinspeisung). Zuzüglich je Haus ein bis zwei Außenstellplätze à 10.000 €. Planunterlagen (BZA) liegen vor.
Boskoop: sechs Wohnungen, sechs Eingänge.
Das Haus Boskoop ist kein klassisches Geschosswohnhaus: Jede der sechs Wohnungen wird über einen eigenen Zugang von außen erschlossen und verfügt über Terrasse und Gartenanteil — Wohnen mit Haus-Gefühl zum Wohnungspreis. Die beiden mittleren Einheiten reichen mit einem Studio ins Dachgeschoss (je 27,13 m²). Geplant von Dipl.-Ing. Stephan Zillinger (Meckenheim), errichtet durch die Weyer Wohnbau GmbH; Bauzeit ca. 14 Monate ab Baubeginn. Erwerb einzeln — oder als Gesamtpaket für Kapitalanleger.
| Wohnung | Wohnfläche (WoFlV) | Gartenanteil | Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| ETW 1 | 88,62 m² | ca. 46 m² | 385.000 € |
| ETW 2 | 90,12 m² | ca. 41 m² | 385.000 € |
| ETW 3 · mit DG-Studio | 125,26 m² | ca. 48 m² | 495.000 € |
| ETW 4 · mit DG-Studio | 125,26 m² | ca. 50 m² | 495.000 € |
| ETW 5 | 90,12 m² | ca. 47 m² | 385.000 € |
| ETW 6 | 88,62 m² | ca. 52 m² | 385.000 € |
| Haus Boskoop gesamt · en bloc | 608,00 m² | — | 2.530.000 € |
Wohnflächen nach WoFlV-Aufmaß (Terrassen zu 50 % angerechnet). Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung; Gärten als Sondernutzungsrechte. Zuzüglich je Wohnung ein bis zwei Außenstellplätze à 10.000 €. Erhöhter Schallschutz nach DIN 4109-5, Lüftungskonzept nach DIN 1946-6.
gemeinsames Quartier.
Kein Versprechen: ein Referenzhaus.
Neubau kauft man sonst vom Plan. Hier nicht: Das erste Doppelhaus der Obstgärten ist fertiggestellt und bewohnt — Sie können Qualität, Raumgefühl und Ausstattung besichtigen, bevor Sie sich entscheiden.
Was Sie auf dieser Seite sehen, ist gebaut.
Sämtliche Innenaufnahmen stammen aus dem fertiggestellten Doppelhaus — vom offenen Wohnbereich über die Stahltreppe mit Buche-Massivstufen bis zum Studio unterm Dach. Eine Besichtigung des Referenzhauses vereinbaren Sie direkt mit Daniel Wimmers.
Für die Haustypen Elstar und Gala liegen die Planunterlagen (BZA) vor; die Bauzeit beträgt je nach Typ ca. 11 bis 14 Monate ab Baubeginn. Bodenbeläge (außer Bad/WC) und Malerarbeiten sind bewusst als Eigenleistung vorgesehen — Sie gestalten das Finish selbst und kalkulieren es nicht doppelt.
Angaben gemäß Baubeschreibungen und Exposés (Stand 2026); Ausstattungsdetails können je Bautenstand und Sonderwunschvereinbarung abweichen. Angaben ohne Gewähr.
- Projektstand
- 1. Doppelhaus bezogen
- Referenz
- besichtigbar
- Planunterlagen
- BZA Elstar & Gala
- Bauzeit
- ca. 11–14 Monate
- Bauweise
- Massiv · KS/Bims
- Dach
- Steildach anthrazit
- Schallschutz
- DIN 4109-5 · erhöht
- Lüftung
- Konzept DIN 1946-6
- Eigenleistung
- Böden & Maler
Ortsrand Ramershoven, Stadt in Reichweite.
Grün wohnen, angebunden bleiben.
Das Quartier liegt am Ortsrand von Rheinbach-Ramershoven, direkt an der Apfelroute und angrenzend an Agrar- und Naturschutzflächen der Voreifel — der Blick aus den Zimmern geht ins Grüne, nicht auf die Nachbarfassade.
Gleichzeitig bleibt der Alltag kurz: Das Stadtzentrum von Rheinbach liegt rund 2,5 km entfernt, Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe. Rheinbach ist eine wachsende Mittelstadt mit vollständiger Infrastruktur.
Pendler erreichen Bonn und Köln über die Hauptverkehrsstraßen und die A 61 (Anschlussstelle Rheinbach); ÖPNV-Anbindung besteht. Eine Lage für alle, die Ruhe wollen, ohne Erreichbarkeit aufzugeben.
- Stadtzentrum Rheinbach Rad / Auto
- ca. 2,5 km
- Apfelroute Rad
- am Quartier
- Kitas · Schulen · Einkauf Alltag
- unmittelbare Nähe
- A 61 Auto
- AS Rheinbach
- Bonn Auto / ÖPNV
- Pendlerdistanz
- Köln Auto
- Pendlerdistanz
Lage- und Entfernungsangaben gemäß Projektunterlagen (Exposés, Stand 2026). Konkrete Fahrzeiten variieren nach Route und Verkehrslage.
Erstbezug schlägt Bestand — deutlich.
Der Rheinbacher Mietmarkt zeigt zwei klare Linien: Der Wohnungsbestand liegt im Schnitt bei rd. 9,51 €/m², während Häuser zur Miete und Neubau-Erstbezug spürbar darüber notieren — die Hausmieten sind binnen fünf Jahren um rd. 46 % gestiegen. Genau in dieses Segment zielt Boskoop: Wohnungen mit Haus-Charakter im Erstbezug. Die folgenden Angebotswerte geben die Größenordnung wieder; der Kalkulationsansatz des Quartiers ist als Annahme gekennzeichnet.
Quellen: ImmoScout24 (Mietspiegel Rheinbach, Q2/2026), wohnungsboerse.net (Hausmieten 100–150 m², Stand 2026), immobilienpreise-deutschland.com (Mietpreisentwicklung Häuser, 2020–2025) sowie eigene Auswertung aktueller Neubau-Erstbezugsangebote über Immowelt/Immonet (Geschosswohnungsbau Rheinbach, 64–122 m², Stand 06/2026). Angebots-, keine Transaktionsdaten; ortsübliche Vergleichsmieten und Werte des Gutachterausschusses Rhein-Sieg-Kreis sind in der eigenen Prüfung heranzuziehen. Der Kalkulationsansatz von 15,00–17,00 €/m² ist eine Vermarktungsannahme der VR-Immobilien für Erstbezugseinheiten mit Haus-Charakter (eigener Eingang, Terrasse, Garten) und liegt oberhalb der dokumentierten Geschossbau-Erstbezugsangebote — er ist kein Marktbeleg. Diese Seite trifft keine Renditezusage.
Boskoop en bloc: Ihre Zahlen.
Sechs Wohneinheiten, 608,00 m² Wohnfläche (WoFlV), ein Kaufpreis: 2.530.000 € — rd. 4.160 €/m² für einen KfW-Neubau. Der Erstbezug bedeutet Vermietung zur vollen Marktmiete: keine Altverträge, keine Kappungsgrenzen-Thematik, kein Sanierungs-CapEx. Die Szenarien zeigen Jahresnettokaltmiete, Bruttoanfangsrendite und Faktor über die Kalkulationsspanne.
| Mietansatz (nettokalt) | JNKM p. a. | Bruttoanfangsrendite | Faktor |
|---|---|---|---|
| 15,00 €/m²unteres Ende der Kalkulationsspanne | 109.440 € | 4,33 % | rd. 23,1× |
| 16,00 €/m²Basisszenario | 116.736 € | 4,61 % | rd. 21,7× |
| 17,00 €/m²oberes Ende der Kalkulationsspanne | 124.032 € | 4,90 % | rd. 20,4× |
Rechenweg: JNKM = 608,00 m² × Mietansatz × 12; Bruttoanfangsrendite = JNKM ÷ Kaufpreis 2.530.000 € (vor Erwerbsnebenkosten); Faktor = Kaufpreis ÷ JNKM. Im Basisszenario entspricht das Monatsmieten von rd. 1.418 € (88,62 m²), 1.442 € (90,12 m²) bzw. 2.004 € (125,26 m²). Kapitaldienst-Modell 6 % (Modellannahme 100 % Fremdkapital, Zins + Tilgung): 151.800 € p. a. — Saldo vor Steuern je Szenario −42.360 / −35.064 / −27.768 € p. a.; mit Eigenkapitaleinsatz sinkt der Kapitaldienst entsprechend. Die steuerliche Entlastung aus der degressiven AfA (folgendes Kapitel) ist hierin nicht enthalten. Der Mietansatz von 15,00–17,00 €/m² ist eine Annahme (Einordnung im Kapitel Marktumfeld); tatsächlich erzielbare Mieten können abweichen. Stellplätze (je Einheit ein bis zwei à 10.000 €) und mögliche Stellplatzmieten sowie Instandhaltung, Verwaltung und Erwerbsnebenkosten sind nicht enthalten. Diese Seite trifft keine Renditezusage.
5 % degressive AfA: der Neubau-Steuerhebel.
Wer neu gebauten Wohnraum vermietet, schreibt derzeit 5 % pro Jahr ab — degressiv vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear. Beim Boskoop-Paket bedeutet das im ersten Jahr rd. 101.200 € Abschreibungsvolumen, das den Mietertrag steuerlich weitgehend neutralisiert und darüber hinaus wirkt. Die Rechnung — für eine einzelne Wohnung und für das Gesamtpaket:
| Position | Eine ETW · 385.000 € | Boskoop en bloc · 2.530.000 € |
|---|---|---|
| AfA-Bemessungsgrundlage Annahme: 80 % Gebäudeanteil |
308.000 € | 2.024.000 € |
| AfA im 1. Jahr 5 % degressiv |
rd. 15.400 € | rd. 101.200 € |
| Zum Vergleich: lineare AfA 3 % p. a. (Neubau) |
9.240 € | 60.720 € |
| AfA-Volumen Jahre 1–10 degressiv, kumuliert |
rd. 123.600 € | rd. 812.000 € |
| Steuereffekt im 1. Jahr beispielhaft bei 42 % Grenzsteuersatz |
rd. 6.500 € | rd. 42.500 € |
Indikative Modellrechnung — keine Steuer- oder Rechtsberatung. Grundlage: § 7 Abs. 5a EStG i. d. F. des Wachstumschancengesetzes vom 27.03.2024 — Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen von 5 % des jeweiligen Restwerts für Gebäude, die Wohnzwecken dienen. Begünstigt ist die Anschaffung auf Grund eines nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 geschlossenen Kaufvertrags, wenn der Übergang von Nutzen und Lasten bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt — beim Ersterwerb vom Bauträger regelmäßig erfüllt. Voraussetzung ist die Vermietung zu Wohnzwecken (keine Selbstnutzung); die AfA bemisst sich nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises — die hier angesetzten 80 % sind eine Annahme, maßgeblich ist die tatsächliche Kaufpreisaufteilung. Im Jahr des Übergangs erfolgt die AfA zeitanteilig; während der degressiven Phase sind Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung nicht zulässig. Der Grenzsteuersatz von 42 % ist beispielhaft; der tatsächliche Effekt hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Bitte lassen Sie Ansatz und Wirkung durch Ihren Steuerberater prüfen.
Einzeln erwerben — oder en bloc.
Alle zwölf Einheiten werden einzeln verkauft — vom Garten-Apartment bis zur großen Doppelhaushälfte. Kapitalanleger erwerben das Haus Boskoop auf Wunsch komplett. Die Übersicht:
| Einheit | Typ | Grundstück / Garten | Wohnfläche | Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| Haus 3 | Elstar · DHH | ca. 302 m² | ca. 138 m² | 559.000 € |
| Haus 4 | Elstar · DHH | ca. 322 m² | ca. 138 m² | 569.000 € |
| Haus 9 | Gala · DHH | ca. 291 m² | ca. 156 m² | 669.000 € |
| Haus 10 | Gala · DHH | ca. 246 m² | ca. 156 m² | 639.000 € |
| Haus 11 | Elstar · DHH | ca. 246 m² | ca. 138 m² | 529.000 € |
| Haus 12 | Elstar · DHH | ca. 257 m² | ca. 138 m² | 539.000 € |
| ETW 1 | Boskoop | Garten ca. 46 m² | 88,62 m² | 385.000 € |
| ETW 2 | Boskoop | Garten ca. 41 m² | 90,12 m² | 385.000 € |
| ETW 3 | Boskoop · DG-Studio | Garten ca. 48 m² | 125,26 m² | 495.000 € |
| ETW 4 | Boskoop · DG-Studio | Garten ca. 50 m² | 125,26 m² | 495.000 € |
| ETW 5 | Boskoop | Garten ca. 47 m² | 90,12 m² | 385.000 € |
| ETW 6 | Boskoop | Garten ca. 52 m² | 88,62 m² | 385.000 € |
Kaufpreise gemäß Kaufpreisliste (Stand 2026), zuzüglich je Einheit ein bis zwei Außenstellplätze à 10.000 €. Häuser-Flächen als ca.-Angaben laut Kaufpreisliste; Boskoop-Wohnflächen nach WoFlV-Aufmaß. Angebot freibleibend, Zwischenverkauf vorbehalten. Courtage: 3,57 % inkl. gesetzlicher MwSt., verdient und fällig mit notarieller Beurkundung.
Bonn Rhein-Sieg: Mehr als unser Geschäftsgebiet.
Unsere Heimat.
Sprechen Sie uns an. Wir freuen uns auf den Austausch.
Sprechen Sie uns an.
Daniel Wimmers
- Telefon
- +49 228 35007-102
- Mobil
- +49 170 5684554
- Anschrift
- Am Burgweiher 51
53123 Bonn
Nächste Schritte
- Beratungsgespräch.Telefonisch, digital oder vor Ort in Rheinbach — Sie wählen.
- Unterlagen.Exposés, Kaufpreisliste und Planunterlagen (BZA) zu Ihrem Wunschtyp.
- Besichtigung.Das fertiggestellte Referenz-Doppelhaus vor Ort erleben.
- Reservierung.Ihrer Wunscheinheit — Boskoop en bloc für Kapitalanleger auf Anfrage.