Objektbeschreibung
Die zum Verkauf stehende Wohnanlage in Troisdorf-Mitte ist eine renditestarke Kapitalanlage mit allen Eigenschaften, die institutionelle wie private Investoren in der aktuellen Marktphase suchen: Neubauqualität, Energieeffizienzklasse A, eine zukunftssichere Hybrid-Heizungsanlage, vollständige Vermietung und eine bereits durchgesetzte Mietanpassungs-Historie.
Das 2017 in massiver Bauweise errichtete Mehrfamilienhaus umfasst neun Wohneinheiten auf 640,10 m² Wohnfläche, ergänzt um neun Außenstellplätze. Der Wohnungsmix zwischen 43,60 m² und 87,70 m² adressiert die nachfragestärksten Segmente des Troisdorfer Mietmarkts. Von kompakten Singlewohnungen bis zur familientauglichen Vier-Zimmer-Einheit ist das gesamte gefragte Spektrum vertreten. Das Resultat ist eine breit diversifizierte Mieterstruktur ohne Klumpenrisiko und eine durchgängige Vollvermietung auch in einem Marktumfeld, in dem Leerstand zunehmend zur Belastung wird.
Auf Basis der aktuellen Mietverträge generiert das Objekt eine Jahresnettokaltmiete von 97.191,96 € (Wohnen). Inklusive der mitvermieteten Stellplätze, der zentralen SAT-Anlage sowie der Möblierungszuschläge für die zwei Einbauküchen ergibt sich eine Jahresbruttokaltmiete von 106.983,96 €. Beim aufgerufenen Kaufpreis von 2.560.000 € entspricht dies einem Faktor von 24,0 und einer Bruttoanfangsrendite von rund 4,18 %. Im aktuellen Zinsumfeld ist dies ein attraktives Verhältnis für ein Objekt dieser Substanzqualität.
Ein Alleinstellungsmerkmal des Objekts ist die installierte Heizungsanlage. Anders als bei vergleichbaren Bestandsobjekten dieses Baujahres erfolgt die Wärmeerzeugung über eine Hybrid-Anlage von Buderus: Hauptwärmeerzeuger ist eine Luft-Wasser-Wärmepumpe Logatherm WPL11ARB mit 15 kW Leistung, ergänzt durch eine Gas-Brennwerttherme GB192-25i mit 25 kW für Spitzenlasten an besonders kalten Tagen. Die Warmwasserversorgung erfolgt zentral. Diese Konfiguration kombiniert die Effizienz und die regulatorische Zukunftssicherheit einer modernen Wärmepumpe mit der Versorgungssicherheit eines konventionellen Spitzenlasterzeugers. Für den Käufer bedeutet dies konkret: keine teure Heizungssanierung in den kommenden Jahren, keine Gefährdung durch verschärfte GEG-Vorgaben oder kommende EU-Sanierungspflichten und ein klar dokumentierbares ESG-Argument bei der Refinanzierung. Mit einem Endenergiebedarf von 48,5 kWh/(m²·a) erfüllt das Objekt zusätzlich die Anforderungen der Energieeffizienzklasse A.
Die Mietsituation ist aktiv gemanagt: Zum 01.02.2026 wurden in fünf Bestandsverträgen die Mieten angepasst, drei Einheiten wurden 2026 zu marktgerechten 13,00 bis 13,50 €/m² neu vermietet. Der Abstand zwischen Bestandsmieten ab 11,47 €/m² und aktuellen Neuvermietungswerten dokumentiert eine systematische Mietsteigerungsreserve, die der Käufer bei künftigen Mieterwechseln strukturell heben kann. Aufwendige Modernisierungsmaßnahmen sind dafür nicht erforderlich, die Anhebung erfolgt allein durch Annäherung an das marktübliche Niveau eines Energieklasse-A-Neubaus.
Aufgrund des Baujahrs 2017, der durchgängig soliden Bauausführung und der dokumentierten energetischen Qualität ist mittelfristig kein wesentlicher Investitionsstau zu erwarten. Sämtliche Einheiten verfügen über eine zentrale SAT-Anlage; in zwei Wohnungen sind Einbauküchen mitvermietet und generieren zusätzliche Mieteinnahmen. Der Asset Deal ermöglicht eine schlanke Transaktionsstruktur ohne historische Risiken aus einer Gesellschaftsübernahme.
Für Investoren, die in einer von Zinsunsicherheit und energetischen Sanierungsverpflichtungen geprägten Marktphase auf Substanz, Cashflow-Stabilität und Wertsteigerungspotenzial setzen, bietet diese Wohnanlage eine seltene Kombination aus laufender Verzinsung von rund 4,2 %, einer bereits installierten zukunftssicheren Heizungstechnik und einem Asset, das die regulatorischen Anforderungen der nächsten Dekade bereits heute erfüllt.
